相続相談について

「第27話」不動産相続「取得費加算の特例とは?」

「第27話」不取得費加算の特例とは?

 

 

今回の不動産相続第4弾は「取得費加算の特例とは?」について調布一わかりやすく解説してみたいと思います。

 

まず…

 

自宅は売り方によって支払う税金が何千万円も変わります。

 

ポイントは…

 

その持ち主に相続が発生する「前」に売却するべきなのか?

相続発生した「後」に売却するべきなのか?

ということです。

 

どちら有利になるかは完全にケースバイケース。

 

 

 

今回ご紹介するのは相続が発生した「後」に売却した方が有利になるケースです。

 

鍵を握るのは「取得費加算の特例」という制度です。

 

この特例はひと言でいうと「亡くなった日から3年10ヶ月以内に相続したものを売却した場合には、所得税の負担を少なくしますよ」という特例です。

 

 今回は取得費加算の特例について解説します。

 

 

 

 

 

《そもそも不動産を売った時の税金はどう計算するの?》

 

第26話のおさらいです…

 

不動産を売った時には《所得税》《住民税》住民税がかかります。

しかし…

この2つの税金はいずれも「儲け」がでた時にしかかかりません。

不動産を売った時の儲けの考え方はとてもシンプルです。

買った時の金額と売った時の金額…

 

どちらが高くなっていますか?

 

例えば…

 

5,000万で買った物件が8,000万で売れました。

3,000万円まる儲けです。

この儲けのことを《 譲渡所得(じょうとしょとく)》と言います。

譲渡所得には20%の所得税と住民税が課税されます。

よって…

今回3,000万儲けた人は、3,000万×20%=600万の税金を払うことになります。

 

 

 

 

シンプルですよね。

儲けが出ていない時には税金はかかりません。

確定申告も不要ということになります。

 

 

 

 

むかーしむかしに買っていた土地などの場合、非常に小さい金額で購入している場合があります。

「そもそも両親が購入した時の金額なんて知らないぞ!」という方もたくさんいらっしゃいます。

その場合には非常に不利な取り扱いを受けますので、不動産の購入金額はわかるようにしておいてくださいね。

※詳しくは第26話「相続不動産の取得金額が不明だと大損する!?」をご覧ください。

「第26話」不動産相続「相続不動産の取得金額が不明だと大損する!?」

 

 

 

 

《取得費加算の特例とは?》

 

相続により引き継いだものを「亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却した場合」所得税の特例を使うことができます。

 

この特例を「取得費加算の特例」といいます。

◆POINT◆

不動産を購入した時の金額のことを、《 取得費(しゅとくひ)》といいます。

 

 

その名前の通り取得費に“何か”を加算してくれるのです。

取得費が増えればその分譲渡所得も減りますので、支払う税金も減ります。

 そう…

取得費は多い方が嬉しいのです。

ここで問題…

一体「なに」が加算されると思いますか?

 

チッチッチッ…

どうでしょう?

 …

お分かりになりましたか?

 

正解は!

 

相続税です!!!!

 

 

相続した人が支払った相続税のうち、売却したものに対応する部分の相続税を取得費に加算することができます。

 

例えば…

4億円の財産を相続し、1億円の相続税を支払った人がいたとします。

 

そして…

4億円の相続した財産のうち、仮に2億円の財産を売却するとしましょう。

 

すると…

支払った相続税1億円のうち、2分の1にあたる5,000万円の相続税を取得費に加算することができるのです。

 

 

 

不動産を売却したときの税率は20%なので、取得費に加算することができる金額の20%分

 

つまり…

1,000万円程、税金が少なくなります。

金額にもよりますが、かなり大きな税額が変わってくる場合もありますね。

 

 

 

 

 

 

《夫婦間で相続した場合には、取得費加算の特例は使えない?》

 

取得費加算の特例は相続税を払った人が相続したものを売却した場合に使える特例です。

 

相続税がかからなかった人に、この取得費加算の特例は関係ありません。

相続税がかかるのは、一定額以上の財産を残して亡くなった人だけです。

 

ここでよく見落とされる論点として、夫婦間の相続の場合を考えてみましょう。

 取得費加算の特例はあくまで相続税を払った人が使える特例です。

 夫婦間の相続…

つまり…

夫が亡くなって妻が遺産を相続した場合、妻に相続税はかかるかというと…

実はかからないケースが圧倒的に多いのです!

 

 

 

この取り扱いは知らない人が非常に多いのですが、夫婦間の相続には最低でも1億6千万円まで相続税を課税しない「配偶者の税額軽減(配偶者控除)」という特例があるのです。

 

この特例があるため、妻が相続税を払うというケースはほとんどありません。

 取得費加算の特例は、あくまで相続税を納めた人が使える特例なので「夫婦間の相続にはあまり関係ない」と覚えておきましょう。

 

 

 

 

妻が相続した自宅を売却し、その売却資金で施設に入居するケースは非常によくあるケースです。

この場合…

得費加算の特例は使えませんが、3,000万円の特別控除という特例は使えます。

 

 

 

 

【まとめ】

 

取得費加算の特例は「亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却」しないと使えません。

この特例が使えるのは相続税を支払った人に限定されていますので、誰しもが使えるわけではありませんが、使える人は是非とも使いたい制度です。

 

自宅は売却の仕方で何千万も税金が変わります。

自宅を売る前に、まずは相続に強い当社にご相談ください!

 

 

 

 

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さて…4話(5回)にわたってお送りした「不動産相続編」ですが、今回の4話にて一旦終結とさせていただきます。

 

実は「基礎的な話からして欲しい」とか「もっと用語や基本的なことが知りたい」というご指摘を多くいただいておりますので、今までの話を理解していただくうえで「相続基礎知識編」をスタートさせていただきます。

 

どうぞお楽しみに!

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