「第26話」相続不動産の取得金額が不明だと大損する！？
今回は不動産第3弾「相続不動産の取得金額が不明だと大損する!?」を調布一わかりやすく解説してみたいと思います。
不動産を買った時の契約書は…
絶対に残しておかなければいけないことをご存じですか？
残しておかないと…
将来、売却する時の税金がとんでもなく高額になります。
契約書があるかないかで、泥の差がでます。
何百万、何千万と言う差がでます。
何故…そういった現象が起きるのか？
そして…
もしそういったことになってしまった場合にも、諦めずに対処できる方法をご紹介していきます！
【まずは、不動産を売却した時の取扱いを復習しましょう】
不動産を売却した時にかかる税金は《所得税》と《住民税》です。
いずれの税金も不動産を売却して儲けが出たときにしかかかりません。
不動産を売却した時の税金は超シンプルです。
買ってきた時の金額と売った時の金額を比べて、売った時の金額の方が高ければその差額が儲けです。
5,000万で買ってきた物件が8,000万で売れたなら…差額の3000万が儲けということになります。
不動産を売却したことによる譲渡所得には、原則として20％の税金がかかります。
3,000万の譲渡所得には600万の税金ということになりますね。
◆POINT◆
不動産を売却して得た儲けを、《 譲渡所得（じょうとしょとく）》といいます。
【相続した不動産の譲渡所得はどうやって計算するの？】
Q. 父から相続した不動産を売却したが、譲渡所得はどうやって計算すればいいの？
相続した不動産を売却した場合、譲渡所得はどうやって計算するのでしょうか？
ちょっと考えてみましょう。
売った時の金額はすぐにわかりますよね。
問題は買った時の金額です。
Q. この買った時の金額というのは、いつ時点での金額を使うべきだと思いますか？
■相続した時の金額？
■亡くなった人が買ってきた時の金額？
正解は…
A. 亡くなった人が買ってきた時の金額です！
相続したものを売却するときの譲渡所得の計算は、亡くなった人が購入してきた時の金額をベースとして計算します。
つまり…
父が5,000万で買ってきた土地を子供が相続し、子供が8,000万で売却したとします。
この場合、譲渡所得の金額は8,000万から5,000万を引いた3,000万ということになります。
ちなみに…
もし子供が相続した時の不動産の時価が8,000万だったとしても、譲渡所得の計算をする際には、まったく関係ないということになります。
この取り扱いは先祖代々から引き継がれている不動産でも同じです。
先祖が買ってきた時の金額を使って譲渡所得を計算しなければいけないのです。
◆POINT◆
不動産を購入した時の金額のことを、《 取得費（しゅとくひ）》といいます。
終戦前後から持っているような土地はまだ貨幣価値が違ったのもありますが、非常に低い金額で取引されていました。
そのため…
先祖代々から持っているような土地の場合には、売った金額のほとんどが譲渡所得になるため、多額の所得税と住民税が発生します。
【購入した金額が不明な場合はどうすればいいの？】
『父が当時いくらで購入したかなんてわからないよ！』
という人が世の中にはたくさんいます。
皆さんはお分かりになりますか？
皆さんのご両親がその不動産をいくらで購入してきたか。
「なんとなくはわかりますが、正確にはちょっと…」
という人がほとんどだと思います。
ただ…
亡くなった人が購入した金額がわからないと譲渡所得の計算ができません。
このようなケースでは、非常に「辛いルール」が採用されます。
その名も…
■ ５％ルール！ ■
このルールは「買ってきた時の金額がわからなくなってしまった場合に、売った金額の５％を買った時の金額とみなして譲渡所得の計算をしなければならない」というものです。
例えば…
父から相続した不動産を売却したら1億円になった。
しかし、父がいくらでこの不動産を買ったのかは完全に不明・・・
このような場合…
売却した金額1億円の５％にあたる500万円が、買ってきた時の金額として取り扱われます。
そうすると、1億円から500万円を引いた9,500万が譲渡所得になります！
ここに20％の税金がかかりますので、相当大きい金額になりますよね…。
『そんなに儲かってない！5％より高い金額で購入してるはずなのに・・・！』
という声も聞こえてきそうですが、残念ながらそのようなルールになっていますのでどうしようもありません。
国税庁のホームページにも次のように記載されています。
買った時の契約書などが残っていれば金額がわかるのですが、どこにしまったかわからない？捨てちゃったかも？
という人も多いのではないでしょうか。
ちなみに…
権利証には購入金額が書かれていません。
権利証だけあっても購入金額を明らかにすることはできないのです・・・
このような事態にならないようにするためにも、その不動産をいくらで購入したか、必ずわかるようにしておかないといけないのです！
【納得いかない人！まだ何とかなります！】
「５％しか認めてくれないなんてあんまりだ！」
「もっと高い金額で買ったはず！」
という人に朗報です！
合理的に過去の購入金額が算出できれば、その金額を購入金額として申告することが認められます。
例えば…
①購入した不動産業者に購入当時のチラシやパンフレットを探してもらう方法
②登記簿謄本の抵当権の金額から推測していく方法
などがあります。
合理的であると認められるためには、かなりの理論武装が必要になり、この合理性については税務署と納税者の間で裁判になることもあります。
【まとめ】
不動産を購入した時の契約書をなくしてしまうと売却する時の税金が高くなってしまいます。
自分で買ったものであれば金額を忘れるということはないと思いますが、相続した後の子供達は両親がいくらで購入したかはわかりません。
年末年始やお盆の時など、家族が集まる機会があれば、不動産を購入した時の書類の保管場所や購入金額について、家族で話し合い共有しておくことが必要ですね。
自宅は売却の仕方一つで、税金が何千万円も変わります。所得税だけでなく相続税に、とても大きな影響を及ぼすからです。
是非…
自宅の売却を検討している人は、売却する前に私にご相談いただければと思います！
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さて話も尽きませんが、今回の「相続不動産の取得金額が不明だと大損する！？」はこの辺で…。
次回は不動産相続の第3弾「取得費加算の特例とは？」を調布一わかりやすく解説してみたいと思います。
それでは皆様、次回をお楽しみに！
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お客様の相続や資産活用についてひとつひとつ丁寧に解決していきます。
